Depuis 2024, le MIPIM n’est plus le théâtre d’un marché en expansion continue. Il est devenu le révélateur d’un secteur sous tension, contraint de revoir ses fondamentaux : financement, typologies d’actifs, exigences ESG, gestion du risque. Pour les acteurs du real estate, de la construction et de l’architecture, les éditions 2024 et 2025 ont marqué un basculement. 2026 devrait en confirmer les conséquences structurelles.

2024 : la fin d’un cycle expansif

L’édition 2024 s’est tenue dans un environnement difficile, marqué par la hausse des taux d’intérêt, des contraintes de crédit, une baisse des volumes d’investissement et des ajustements de valorisation. L’immobilier résidentiel, longtemps considéré comme une valeur refuge, est entré dans une phase de contraction significative, avec un ralentissement des nouvelles constructions, une pression sur les marges, des montages financiers de plus en plus complexes et un recours accru aux mécanismes de soutien public. Le secteur n’était plus un moteur de croissance, mais un secteur sous contrainte.

L’immobilier de bureaux, quant à lui, a amorcé une transformation profonde. La question n’était plus de savoir comment produire, mais comment transformer. Les actifs prime ont résisté, tandis que les actifs secondaires sont devenus de plus en plus difficiles à refinancer. Le message de 2024 était clair : l’immobilier entre dans une ère de sélectivité extrême.

2025 : réallocation du capital et montée en exigence

À MIPIM 2025, l’atmosphère était plus pragmatique que pessimiste. Les marchés financiers se sont stabilisés, mais la prudence est restée dominante. Trois dynamiques structurelles majeures ont émergé.

Premièrement, une réallocation sectorielle claire s’est opérée. Les capitaux se sont orientés vers la logistique, les infrastructures, les centres de données et l’hôtellerie opportuniste. Ces classes d’actifs offrent une meilleure visibilité à long terme et s’alignent sur des tendances structurelles telles que la digitalisation, la transition énergétique et la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement.

Deuxièmement, l’obsolescence accélérée est devenue manifeste. Les bâtiments énergivores, mal situés ou peu flexibles se sont transformés en actifs à haut risque, faisant de la transformation et du repositionnement des priorités stratégiques.

Troisièmement, la montée en professionnalisation s’est imposée au premier plan. Les données, l’intelligence artificielle et les outils prédictifs sont devenus des instruments essentiels de gestion des risques. Le marché récompense désormais la rigueur et sanctionne l’improvisation. Le cycle spéculatif est terminé, le cycle stratégique a commencé.

2026 : consolidation et discipline

MIPIM 2026 devrait confirmer l’émergence d’un marché plus discipliné. Les nouveaux développements seront plus rares mais plus solides, ne voyant le jour que sous des conditions strictes telles qu’un taux de pré-commercialisation sécurisé, un financement garanti, une performance ESG démontrable et une flexibilité intégrée dès la phase de conception.

La transformation du marché entraîne également une évolution des exigences en matière de talents. Les profils hybrides capables d’articuler finance, expertise technique, réglementation et stratégie deviendront déterminants.

La polarisation du marché se poursuivra, les actifs prime continuant d’attirer les capitaux tandis que les actifs secondaires devront se transformer ou sortir du marché.

Cette année, l’équipe Highline Global sera présente à MIPIM 2026 pour observer, analyser et échanger avec les principaux acteurs du marché. Le salon confirme que 2026 ne sera pas marquée par un rebond spectaculaire. Le marché devient plus mature, plus exigeant et plus sélectif.

L’immobilier entre dans une phase de consolidation stratégique où la compétence, l’anticipation et la discipline détermineront le succès des acteurs du marché. Notre présence à MIPIM nous permettra d’interpréter ces tendances, d’identifier les opportunités et d’accompagner nos clients dans la prise de décisions stratégiques éclairées.

Rencontrez Highline à MIPIM 2026 pour naviguer la prochaine phase de consolidation stratégique du marché immobilier.